產業是促進城市不斷發展的動力,而城市是產業發展的載體，產業園區是城市和產業發展的重要支點。風口之下，產業園區的高質量發展成為時下的重要話題。

在黨的“二十大”報告中，明確指出高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務，并將“建設現代化產業體系”作為貫徹實施高質量發展的重要舉措。產業園區作為企業承載、產業發展、科技創新的重要載體，如何更好地服務于入園企業，實現產業向快向好，已成為園區共同的發展目標，而精細化運營則是新時期下產業園區高質量發展的新探索。

本文對當前產業園區的精細化運營做了解讀，或可對布局園區物業的物業服務企業帶來一定啟發。

2022年12月，上海市開發區協會起草并發布了《產業園區專業服務體系建設規范》，標志著產業園區服務由百家齊放進入到了綱舉目張，由原生、粗放的發展模式進入到了精細化發展模式。《規范》將企業服務規劃為綜合運營服務及專業服務，其中，專業服務又可進一步劃分為管理賦能服務、產業科創服務以及生活配套服務，基本涵蓋了目前主要園區的服務內容。

具體來看，園區精細化運營經歷了四個發展階段：

時至今日，產業園區已經走過了以基礎設施建設為主的階段，園區招商引資也已從政策招引走向了服務招引。園區精細化運營不僅促成了開發主體的多元化經營，同時也有利于提升園區企業生產，促進產業發展。

從園區開發企業營收來看，精細化運營已經成為園區收入的重要來源。以中電光谷為代表，園區運營服務收入占總營收的53.4%，而電子城、市北高新的服務收入也超過30%。

園區運營的本質即在于此——實現開發主體與入園企業的共生式發展，伴隨相互之間聯系與粘性的不斷加深，所創造的價值與收益也不斷提升，并最終實現經濟價值向社會價值轉化。

目前，主流園區開發主體在運營模式上已由第二、三階段向第四階段邁進，比如張江的4+N集成服務、中電光谷的P+EPC+O體系、聯東的全周期解決方案等，這些全流程精細化服務成為企業重要的戰略舉措。

●  案例參考1：張江高科——“新三商”戰略下構建“4+N集成服務”

張江高科成立于上世紀90年代，致力于推動科技園區土地、基礎設施建設，業務收入主要源于土地批租和政府補貼。

2000年起，公司開始第一次戰略轉型，通過改建物業進行租售，將土地開發價值向下游延伸。

2006年，公司開始二次創業，提出“一體兩翼”，即以特色房產運營為主導，專業化創新服務提供和高科技產業投資為增值兩翼的產業互動發展。

2014年，明確以科技投行作為戰略發展方向，推出“新三商”戰略——科技地產商（全產品線）、產業投資商（全創新鏈）和創新服務商（全生命周期）。

作為全國領先的“創新服務商”，隨著入駐企業數量和質量不斷提高，張江高科從只為入駐企業提供簡單入駐服務，到整合兄弟成員公司及下屬子公司在知識產權、金融貸款、人才培訓、技術服務等層面經驗，逐步發展成為企業提供多類別、高質量的服務，針對入園企業，設4大平臺20余項服務內容。

以張江高科的發展脈絡為參考，可以清晰地厘清園區與企業共生的發展態勢。

其中，張江針對其生物醫藥這一特色優勢產業，在傳統服務基礎上，還特別配置了專屬的服務內容以體現其增值價值。

●  案例參考2：中電光谷——“P+EPC+O”模式

中電光谷逐步形成包含“策劃、設計、運營”全流程體系的P+EPC+O模式，即以策劃為切入點，設計采購建造一體化交付為落腳點，以專業化的運營來配合投資主體共同完成產業服務的工作。通過“三位一體”的責任主體架構，串聯起項目策劃、設計采購件建造、專業化運營、物業管理服務、園區餐飲及酒店服務、數字園區系統、園區金融服務等15大類園區綜合業務。

企業業務重心也逐步向園區運營方向轉變，除為入駐產業園的入園企業提供多元化、一站式的園區運營服務外，還將上述多種運營業務能力進行整合，對外輸出服務。比如說，中電光谷的產業生態研究院、產業經濟研究所等單位負責項目規劃策劃，同時整合旗下建筑設計院、建設施工子公司等產業鏈資源提供設計建造服務，通過中電節能提供能源服務，依托零度資本和中電中金兩只基金提供金融支持。在數字化運營方面，中電光谷依托于中國電子的網信資源， AI二次算法、IOT 聯動平臺，推出園區數字運營系統。

根據企業年報，2021年中電光谷企業收入為45.30億，其中園區運營服務收入達21.50億，包括設計與建造服務收入7.26億，較2020年同期上漲65.0%，物業管理服務收入7.60億，園區能源、園區金融等其他服務收入3.73億，構成園區服務收入的主要來源。

目前，中電光谷已經與多個地方政府和平臺公司簽訂前期策劃(P)類合作，并且在咸陽、成都、宜昌、寧波、郴州、哈爾濱、淮安、太原等地的8個項目在完成(P)之后逐步落實(EPC)進程，其中2021年落地項目6個。其中寧波濱江新城項目EPC合同達1.7億，南昌江南科創園項目EPC合同達2.8億。

●  案例參考3：聯東——全周期園區解決方案

聯東全周期產業園區運營解決方案涵蓋策劃定位、園區設計、成本管理、工程管理、招商服務、運營服務、品牌授權等8大范疇，在產業園區投資運營的基礎上，充分發揮產業組織及園區運營優勢，通過管理輸出方式賦能園區，推動園區的高質量可持續發展。

圍繞核心產業，聯東整合兩院四平臺，塑造產業核心力。其中，兩院為：產業研究院與設計研究院；四平臺分別為數字化產業研究平臺、大數據招商平臺、數字化智慧園區平臺以及鏈上U谷。

聯東依托產業研究院以及370多個園區的成功落位經驗，建立定位力、設計力、招商力、運營力、品牌力為一體的產服五力模型。圍繞政策/資料/專家/案例四庫資源共享，通過企業公海、智能算法、精準挖掘、靶向招商進行大數據招商，為園區企業提供金融、政策、人才、生活、智慧等方面的服務，為精細化運營奠定了良好的基礎，為園區企業提供更加專業的服務。

截至目前，聯東輕資產重點布局江浙滬，以及長三角、珠三角板塊。2022年已建成園區項目數量（含產業園區、工業園區、產業新城、產業市鎮等）49個，面積超500萬平方米；儲備園區項目數量28個。累計幫助77位客戶進行園區開發與運營管理，完成產業策劃、規劃方案及設計咨詢、施工圖合計約1600萬平方米，招引企業近2000家。

從以上三個案例可以看出，精細化運營，不僅限于服務。后者以入園企業為對象，聚焦于園區建成后的落地服務。而前者則貫穿園區發展全周期，以政府、企業需求為導向，業務不斷向前延伸，從項目的規劃拿地階段，到產業定位、產品設計、成本控制、項目融資、招商運營、退出路徑等階段介入項目，從而保證產品設計階段能夠提前了解目標入駐企業的偏好和規劃設計需求，并將其反映到產品指標中去，最大化保證后期的招商運營成績，實現聚人才、集產業、共成長的終極發展目標。

因此，園區精細化運營必須前置，要早于物業載體建造，而不是一個后期配套服務部門。

未來，需要充分調動企業資源整合能力，在具備良好的園區建設優勢基礎之上對資源加以整合，打造全流程的運營體系，為園區企業提供優質高效的服務，助力園區企業快速成長發展。

精細化運營有利于增強園區主體與入園企業的議價能力，在激烈的競爭環境中脫穎而出。如星河WORLD租金單價相比同地段、同等級的其他園區溢價20%-30%的水平，其園區運營唯一的考核指標就是客戶滿意度。

因此，不同企業在構建運營體系的時候，一方面需要對潛在客戶需求進行排摸，另一方面，更需要深入研究公司自身的優勢、資源、戰略、現狀，提煉歸納出符合公司特色、符合入園企業需求、適應市場大勢的企業服務體系和內容。

根據項目經驗，一般將企業客戶大致分為五個類型：辦公型、孵化辦公型、總部辦公/研發辦公型、研發試驗型、生產型企業。

結合企業不同需求，從“園區有什么企業就用什么”逐步向“企業要什么園區就給什么”轉變。一般而言， 園區服務細分的關鍵在于各項服務的需求度、利用度、重要性、潛力值、盈利性。通過將企業服務項進行分級分類，方便企業開展服務細項研究，找出特色、找出優勢，搭建企業服務體系。例如：e通世界通過前期溝通，將客戶分為重點客戶、常規客戶和初創型客戶三檔，根據客戶資質、發展潛力、企業需求給予相適應的企業服務和增值服務。

企業在塑造各自精細化運營護城河的時候，可以考慮從“客戶分類”運營、“數字化”賦能運營、“資源整合”運營等多個維度切入，將精細化運營作為重要抓手，不僅有利于園區內功的夯實，同時也有利于品牌發展，推動企業核心競爭力建設。

產業地產已然進入存量時代，越來越多的產業園區開發企業不得不開始對存量資源進行盈利的深度挖掘，轉戰輕資產運營模式；與此同時，產業園區的類型也在不斷地更新迭代，由功能單一的產業區向現代化綜合功能區轉型。這就要求產業運營商從單純的園區建設向全周期運營延伸業務，在此期間結合自身特色，尋求變局，尋求藍海。伴隨著參與主體的多元化、運營模式的精細化、市場價值的認可化，將賦予我們嶄新的運營視角與思路。